Co znamená „Zápis do veřejného seznamu“ podle zákona?
Stručná odpověď: Vznik jednotky zápisem: Samotné rozhodnutí vlastníka nebo dohoda spoluvlastníků/manželů nestačí k tomu, aby jednotka právně existovala. Je nezbytný zápis do katastru nemovitostí.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 1164 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 1164 odkazuje 15 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 16. 4. 2025
- Týká se: manžel, vlastník
- Účinnost: znění účinné nejméně od
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 1164 občanského zákoníku stanoví, že jednotka (např. byt nebo nebytový prostor) vzniká zápisem do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), a to buď prohlášením vlastníka, nebo dohodou spoluvlastníků či manželů.
V praxi
- Prohlášení vlastníka: Pokud je dům ve vlastnictví jedné osoby, může tato osoba rozdělit své právo k domu a pozemku na vlastnická práva k jednotlivým jednotkám prostřednictvím tzv. prohlášení. Tímto aktem se z jednoho vlastnictví stane vlastnictví více jednotek.
- Dohoda spoluvlastníků/manželů: Jednotka může vzniknout i dohodou spoluvlastníků při oddělení ze spoluvlastnictví nebo jeho zrušení a vypořádání, případně dohodou manželů při změně rozsahu nebo vypořádání společného jmění. V těchto případech se na dohodu přiměřeně použijí pravidla pro prohlášení.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 1164
… (v dané věci § 1175 o. z.), ale i pravidla určená jiným způsobem, mezi která patří pravidla obsažená v prohlášení vlastníka, ve stanovách v případech, kdy vznikne společenství vlastníků jednotek, nebo v dohodě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnicví podle § 5 odst. 2 a 3 zákona č. 72/1994 Sb. (nyní podle § 1164 odst. 2 o. z.), vznikne-li jednotka tímto způsobem, jako tomu bylo v projednávané věci.
… měsíce od právní moci rozsudku (výrok VI.). Delší lhůtu k plnění (§ 160 odst. 1, věta druhá za středníkem zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen "o. s. ř.) stanovil s ohledem na výši plnění i s přihlédnutím k nutnosti provést zápis o vzniku jednotek do veřejného seznamu (§ 1164 občanského zákoníku).
Zde žalobci v první řadě namítali, že bytové jednotky v budově toliko vymezili prohlášením ve smyslu § 1164 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), přičemž v průběhu správního řízení změnili vydané prohlášení postupem dle § 1169 téhož zákona tak, že jednotky byly vymezeny jako nebytové.
Co říká § 1164 – Občanský zákoník
§ 1164 Zápis do veřejného seznamu
(1) Zápisem do veřejného seznamu jednotka vznikne, pokud vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám.
(2) Zápisem do veřejného seznamu jednotka vznikne i v případě, že si to ujednají spoluvlastníci při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání, nebo že si to ujednají manželé při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění. Ustanovení o prohlášení se na tato ujednání použijí přiměřeně.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Veřejný seznam: Bez zápisu do katastru nemovitostí jednotka právně neexistuje, i kdyby byly všechny ostatní kroky učiněny.
- Obsah prohlášení/dohody: Prohlášení vlastníka nebo dohoda spoluvlastníků/manželů musí splňovat určité náležitosti, aby mohla být jednotka zapsána do katastru. Tyto náležitosti jsou uvedeny v § 1166 OZ.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky