Co znamená „Společné části“ podle zákona?
Stručná odpověď: Společnými částmi jsou ty části nemovité věci, které svou povahou slouží všem vlastníkům jednotek dohromady.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 1160 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 1160 odkazuje 27 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 1. 10. 2025
- Týká se: vlastník
- Účinnost: znění účinné nejméně od
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 1160 občanského zákoníku definuje, co se považuje za společné části nemovité věci v rámci bytového spoluvlastnictví, přičemž rozlišuje mezi částmi, které mají sloužit vlastníkům jednotek společně, a částmi, které jsou společné vždy.
V praxi
- Vždy jsou společné pozemek, na kterém dům stojí, nebo právo mít dům na pozemku, dále stavební části důležité pro existenci domu (včetně hlavních konstrukcí, tvaru a vzhledu) a pro zachování bytu jiného vlastníka.
- Společnými jsou také zařízení, která slouží k užívání bytu i jinému vlastníkovi jednotky.
- I když je některá společná část přenechána k výlučnému užívání jednomu vlastníkovi jednotky, zůstává stále společnou částí.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 1160
Rovněž (zadruhé) dospěl k závěru, že b) předkupní právo ke sporným pozemkům vůbec nevzniklo (viz bod 11 rozsudku), neboť existuje faktické funkční spojení sporných pozemků s převáděnými nemovitostmi (tj. s bytovou jednotkou) – (viz bod 15 rozsudku), přičemž (zatřetí) c) z důvodu aplikace § 1160 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve spojení s § 4 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., může být (a v nyní posuzované věci je) součástí nemovité věci (jednotky) též pozemek funkčně související s provozem a správou domu (viz bod 14 rozsudku).
… 2020; srov. § 3028 odst. 2 o. z. a též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 287/2018) - vyplývá, že vlastník jednotky společné části domu změnit nemůže (k pojmu „společné části“ v poměrech dané věci viz § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., jinak srov. pro jednotky vzniklé od 1. 1. 2014 též § 1160 o. z.). Otázkou, co se rozumí změnou (na) věci (zde společných částí domu), se Nejvyšší soud zabýval v rozsudku ze dne 24. 2. 2015, sp. zn. 26 Cdo 4208/2014, v němž dovodil, že při absenci zákonné definice uvedeného slovního spojení je …
… stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu, což platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání (§ 1160 odst. 2 občanského zákoníku), a to zejména: vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu; střecha domu včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, dešťových žlabů a svodů venkovních či …
Co říká § 1160 – Občanský zákoník
§ 1160 Společné části
(1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.
(2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Definice společných částí je klíčová pro určení rozsahu práv a povinností vlastníků jednotek, například ohledně údržby a správy.
- Skutečnost, že je část přenechána k výlučnému užívání, nemění její status společné části, což může mít dopad na rozdělení nákladů.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky