Co znamená „Změna prohlášení“ podle zákona?
Stručná odpověď: Pro změnu prohlášení je vždy potřeba písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 1169 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 1169 odkazuje 26 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 22. 10. 2025
- Týká se: vlastník
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf upravuje, za jakých podmínek mohou vlastníci jednotek změnit prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na jednotky, přičemž stanovuje různé požadavky na souhlasy v závislosti na povaze změny.
V praxi
- Pokud je jednotka zatížena (např. hypotékou), je navíc nutný písemný souhlas osoby, která má k jednotce věcné právo (např. banky), pokud se jí změna dotkne.
- Pro účinnost změny je obecně nutný souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ale pokud se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků, je potřeba souhlas všech.
- V některých případech, jako je změna týkající se společných částí bez změny podílu, změna účelu užívání bytu nebo změna pravidel správy domu, postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 1169
… vady prohlášení podle § 1168 o. z. [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2016, sen. zn. 29 ICdo 34/2015, a ze dne 17. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 2323/2016 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 23. 5. 2017, sp. zn. II. ÚS 1066/17)] a prohlášení lze také změnit (§ 1169 odst. 1 o. z.).
Poté uvedl, že navázal na ustálenou rozhodovací praxi, z níž vyplývá, že chce-li některý z vlastníků jednotek, aby se změnilo užívání společných prostor či pozemku tak, že tato část bude sloužit k jeho výlučnému užívání, je zapotřebí postupovat podle § 1169 o. z. (v této souvislosti odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019).
Navíc podle názoru odvolacího soudu se souhlas vlastníka vyžaduje pouze v případě, že dopad změny prohlášení do jeho práv a povinností je podstatný, jinak by se právní úprava § 1169 odst. 1 o. z. vyprázdnila, téměř k jakékoliv změně prohlášení by byl zapotřebí souhlas všech vlastníků jednotek.
Co říká § 1169 – Občanský zákoník
§ 1169 Změna prohlášení
(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.
(2) Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna
a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
(3) Pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Je klíčové pečlivě posoudit, zda se změna dotýká práv a povinností konkrétních vlastníků jednotek nebo osob s věcnými právy, aby byly získány všechny potřebné souhlasy.
- Při změně prohlášení je nutné rozlišovat mezi situacemi, kdy postačí většina hlasů a kdy je vyžadován souhlas všech vlastníků.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky